本文摘要：众多波外资正在赶到或早已超过北上广浅。

众多波外资正在赶到或早已超过北上广浅。刚过去的3月，全国多地楼市开始转好。

除了住宅市场，商业地产市场也仍然暗潮涌动，背后推展的主力就是外资。将近段时间以来，市场屡次爆出写字楼和购物中心空置率走高的消息，但外资却仍在加码投资北上广浅等一线城市的商业地产市场。

大宗交易大大在2018年中国商业地产陷于下滑之际，外资却在中国打开了一路买买卖模式。世邦魏理仕集团的数据指出，2018年外资在商业地产上的投资剧增62%，超过780亿元人民币，刷新自2005年以来的最大规模，黑石集团和新加坡开发商凯德置地乘势沦为仅次于的两个买家，尤其是凯德和新加坡政府投资公司(GIC)耗资大约128亿元并购由两栋50层的办公楼和一体式购物中心构成的上海最低双子塔，沦为去年仅次于的一笔并购。

戴德梁行的数据表明，去年外资机构参予北京大宗物业并购金额超过了169亿元，占到北京大宗物业总成交的三成；外资机构参予上海大宗物业并购金额占到上海大宗物业总成交的六成。今年以来，以国际投资基金巨头黑石派的外资买家之后买买卖。黑石趁此机会以4.8亿美元并购了美国商业地产巨头塔博曼旗下西安、郑州和韩国三家购物中心50%股权。

随后，黑石又以70.23亿港元买入海航地产研发子公司香港国际建投69.54%股份。最近，有海外媒体传出，黑石拟以15亿美元并购上海长泰广场。今年1月，凯德集团倒数发布公告，趁此机会将与一家非关联第三方公司正式成立合资公司，耗资27.52亿元并购上海浦发大厦大约70%面积。随后，集团与淡马锡达成协议交易，以110亿新元并购其附属公司星桥腾飞旗下两家全资子公司的所有股份。

据报，此笔交易已完成后将使凯德集团在中国管理的资产快速增长9%至482亿新元，并更进一步提高该集团在华项目储备至近560万平方米。而在今年2月，在港交所上市的REITs领展房产基金发布公告称之为，与卖方签定框架协议及股权转让协议书，领展表示同意以66亿元的总代价并购深圳福田区的怡景中心城购物中心，零售面积为8.39万平方米，可出租面积5.99万平方米，另有741个停车位，交易顺利完成后将沦为深圳第一宗外国基金收购商业资产的案例。记者调查找到，坐落于深圳福田CBD的怡景中心城购物中心近年来展现出仍然不温不火，但商场基本正处于满租状态。

有商户回应，中心城的多数租约将于今后3年相继届满，不回避领展并购后在商场和品牌定位上作出转变。对于深圳怡景中心城高达66亿元的价格，当时不少声音指出价格偏高，领展对项目未来的贬值前景过分悲观。不过目前该项目的投资回报率最少在4%以上，低力国际华南区董事总经理冯文光回应，这早已归属于很高的水平，该项目还有更进一步优化的空间，未来的前景价值悲观，所以才能让领展以66亿元的价格卖给。

就在1日，绿地香港有限公司有限公司发布公告宣告一段时间清盘。公告称之为，该公司股份及合共4.5亿美元的票据及4亿美元债券4月1日起一段时间暂停交易，以备该公司收到一份有关公司内幕消息公告。市场消息认为，绿地香港清盘或与旗下上海五里桥项目三栋写字楼及商业出售给海外基金Brookfield一事有关。

外资为何买买卖只不过，外资机构对国内商业地产的并购始自2004年，主要集中于在一二线城市的核心地段，被并购的资产标的涵括写字楼、购物中心以及综合体。多达，有35%的标的早已构建解散。

例如在2013年，黑石耗资4亿美金并购深国投商用置业集团（后改名为印力集团）40%股权。2016年，万科并购印力集团，黑石继而解散。活跃的外资也于是以逐步转变由内资主导中国大宗地产交易市场的局面。世联行的报告认为，2018年大宗交易内资买家交易数量和交易金额分别为60%和55%，外资买家交易数量和金额占到比分别为40%和45%，外资活跃度较2017年有大幅度提高。

此外，北上广深港五大城市的大宗交易数量占到于多约83%。目前，国内房地产市场早已趋于平稳，一些城市的写字楼和商业租金甚至经常出现上调的迹象，为什么外资仍大大买买卖？有业内人士回应，国内房地产市场从增量市场转至存量市场，住宅如此，商业地产更是如此，但这些存量资产本身是有极大价值。易居研究院智库中心研究总监贤迈进指出，相对于以往主要用作投机，外资买买卖表明出对中国产业经济发展所持寄予厚望的态度，预计市场在2019年下半年不会经常出现衰退态势，受到影响此类市场的物业交易。

此外，外资投资此类不动产的约束增加，投资收益也在下降。戴德梁行华南区资本市场主管陈俊儒指出，与北京、上海及广州对比，在大宗交易的投资者结构中，深圳的外资买家占到比远高于其他城市，预计在接下来的几年中，深圳大宗交易市场的外资机构比例将渐渐减少。高纬环球大中华区资本市场主管弗朗西斯回应：虽然外国投资者已转了很多钱，但他们并未用尽弹药。

今年，外资将沦为中国商业房地产投资的一支最重要力量。

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